從“全員銷售月”到十一黃金周“折上(shàng)折”賣房(fáng)，短(duǎn)短(duǎn)半個(gè)月，部分龍頭房(fáng)企可(kě)攬入數(shù)百億元銷售額。10月初，各大(dà)龍頭房(fáng)企都針對黃金周進行(xíng)了額外優惠促銷。得(de)到的結果是，盡管樓市整體(tǐ)平淡，但(dàn)是隻要價格足夠吸引，依然能夠快速“出貨”。

值得(de)關注的是，龍頭房(fáng)企忙于打折賣房(fáng)的背後，是快速回籠資金的目的，要麽還(hái)債，要麽買地，尤其要有(yǒu)足夠的新增投資，土地儲備充足，才能維持“明(míng)天”銷售額排行(xíng)榜上(shàng)的席位不掉隊。

克而瑞研究中心統計(jì)數(shù)據顯示，截至2019年9月末，銷售百強房(fáng)企的新增貨值達7.2萬億元，已有(yǒu)24家(jiā)房(fáng)企年內(nèi)新增貨值突破1000億元，中駿、奧園9月份也邁入新增貨值千億元陣營。

克而瑞研究中心表示，三季度土地市場(chǎng)形勢較二季度更加嚴峻，成交量同比和(hé)環比均下跌，溢價率持續回落。整體(tǐ)來(lái)看，百強房(fáng)企拿(ná)地同樣保持謹慎，四成企業拿(ná)地銷售比低(dī)于行(xíng)業平均水(shuǐ)平。此外，三季度以來(lái)，房(fáng)企在二線城市拿(ná)地步伐有(yǒu)所放緩。

房(fáng)企拿(ná)地貨值集中度上(shàng)升

從開(kāi)年至今來(lái)看，300城土地市場(chǎng)延續低(dī)位運行(xíng)狀态，溢價率已經連續5個(gè)月下調，9月份300城土地出讓平均溢價率下滑至7.7%，接近去年市場(chǎng)最冷期間(jiān)水(shuǐ)平。

土地市場(chǎng)冷清的背後，是房(fáng)企拿(ná)地投資趨于謹慎和(hé)理(lǐ)性。

克而瑞研究中心統計(jì)數(shù)據顯示，在百強房(fáng)企9個(gè)月完成的7.2萬億元新增土地貨值中，龍頭房(fáng)企的獲取貨值能力優勢仍然顯著。銷售TOP10房(fáng)企新增貨值占45%，較上(shàng)月上(shàng)漲3個(gè)百分點；20強房(fáng)企的新增貨值占比則達到63%；對比銷售集中度來(lái)看，前30強房(fáng)企的新增貨值集中度均高(gāo)于銷售集中度，意味着未來(lái)TOP30房(fáng)企市場(chǎng)份額仍有(yǒu)增大(dà)的空(kōng)間(jiān)。

從拿(ná)地布局來(lái)看，在百強房(fáng)企新增土地儲備中，一、二線城市和(hé)三、四線城市的占比幾乎旗鼓相當，較去年全年而言，二線城市占比提升近6個(gè)百分點，可(kě)以看出，在行(xíng)業調整過程中企業投資更聚焦于高(gāo)能級城市。

但(dàn)從各季度的走勢來(lái)看，回歸二線雖然帶動上(shàng)半年部分二線城市土地市場(chǎng)快速升溫，二季度百強房(fáng)企二線投資占比一度高(gāo)達48%，較三、四線城市高(gāo)出2個(gè)百分點。但(dàn)三季度以來(lái)，在二線城市地價短(duǎn)暫攀升後之後，企業投資也趨于理(lǐ)性，二線城市拿(ná)地步伐也有(yǒu)所放緩。

總體(tǐ)來(lái)看，百強房(fáng)企拿(ná)地态度保持理(lǐ)性，拿(ná)地銷售比下降至0.38。分梯隊來(lái)看，最為(wèi)理(lǐ)性的是10強房(fáng)企和(hé)31名-50名的房(fáng)企，雖然均較一季度有(yǒu)所提升，但(dàn)兩個(gè)梯隊前9個(gè)月拿(ná)地銷售比分别為(wèi)0.36和(hé)0.33，低(dī)于行(xíng)業平均線。

而銷售額排行(xíng)在11名-20名與50名-100名這兩個(gè)梯隊的拿(ná)地銷售比為(wèi)各梯隊中最高(gāo)，且一直都保持高(gāo)位穩定。對此，克而瑞研究中心表示，一方面是房(fáng)企擴大(dà)規模、提升行(xíng)業地位的需要；另一方面體(tǐ)現出中小(xiǎo)房(fáng)企發展壓力比較大(dà)。

值得(de)警惕的是，前三個(gè)季度中仍有(yǒu)少(shǎo)部分土儲較少(shǎo)的房(fáng)企拿(ná)地力度與去年大(dà)幅下滑，未來(lái)或将面臨銷售業績增長後勁不足、拿(ná)地策略被迫調整的問題。總體(tǐ)來(lái)看，大(dà)部分規模房(fáng)企的土儲去化保持在行(xíng)業平均水(shuǐ)平，因此行(xíng)業周期下行(xíng)之際謹慎投資并不會(huì)對未來(lái)業績造成影(yǐng)響。　　

龍頭房(fáng)企拿(ná)地更為(wèi)謹慎

“從企業本身來(lái)講，其實是非常願意拿(ná)地的，但(dàn)一般企業拿(ná)地投資要根據回籠的現金流定，因此資金鏈狀況決定了房(fáng)企的補倉力度，尤其對中型房(fáng)企來(lái)說，主觀上(shàng)拿(ná)地意願很(hěn)強烈，擴大(dà)規模和(hé)提升業績的目标明(míng)确，哪怕錢(qián)貴一點，如果融資到位就會(huì)去土地市場(chǎng)找機會(huì)。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時(shí)表示，目前來(lái)看，全國土地市場(chǎng)底價成交地塊增加，可(kě)謂拿(ná)地的窗口期，但(dàn)房(fáng)企仍要根據自身戰略和(hé)資金鏈狀況布局。

事實上(shàng)，龍頭房(fáng)企投資更為(wèi)謹慎。從拿(ná)地單價上(shàng)就可(kě)見一斑。據克而瑞研究中心統計(jì)數(shù)據顯示，TOP10房(fáng)企前9個(gè)月新增土儲平均成本為(wèi)4646元/平方米，低(dī)于百強平均值近300元/平方米；相比之下11名-20名的房(fáng)企新增土儲平均成本為(wèi)5838元/平方米，對于這部分企業來(lái)說，拿(ná)地同時(shí)還(hái)應該注意控制(zhì)成本，保證盈利空(kōng)間(jiān)。

對此，有(yǒu)業內(nèi)人(rén)士稱，拿(ná)地投資力度多(duō)取決于銷售情況和(hé)融資情況，即是企業現金流水(shuǐ)平。保持好的投資節奏的企業，都是根據現金流“量入為(wèi)出”式拿(ná)地，才能保證企業安全。

“現金流是房(fáng)企發展至關重要的一部分，可(kě)以視(shì)作(zuò)房(fáng)企的‘血液’，現金流管理(lǐ)的好壞，直接關系到房(fáng)企的生(shēng)死存亡。”第一太平戴維斯估價及顧問服務部華北區(qū)高(gāo)級董事胡建明(míng)向記者表示。

不過，仍有(yǒu)一部分房(fáng)企拿(ná)地相對積極，既有(yǒu)華潤、龍湖(hú)、招商蛇口等老牌企業，拿(ná)地銷售比在0.6左右，顯著高(gāo)于行(xíng)業平均水(shuǐ)平，也有(yǒu)一些(xiē)千億元房(fáng)企如中梁、融信等，拿(ná)地相對積極主動。土地儲備底氣稍有(yǒu)不足，是這些(xiē)房(fáng)企在尋求規模進階和(hé)擴張拿(ná)地積極的因素之一。

接下來(lái)，克而瑞研究中心認為(wèi)，結合房(fáng)企自身銷售和(hé)市場(chǎng)環境兩方面因素來(lái)看，四季度大(dà)多(duō)房(fáng)企任務重心會(huì)在銷售上(shàng)，投資力度還(hái)會(huì)進一步下滑；對于确實有(yǒu)較大(dà)納儲需求的房(fáng)企而言，建議通(tōng)過多(duō)元化的拿(ná)地方式增加土地儲備，降低(dī)拿(ná)地成本及風險。