進入9月之後，房(fáng)企“補血”力度加大(dà)。

根據克爾瑞地産研究發布的報告，9月份95家(jiā)典型房(fáng)企的融資總額為(wèi)1124.48億元，環比上(shàng)升45.3%，同比上(shàng)升17.2%。融資成本也再上(shàng)台階，今年前三季度，房(fáng)企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上(shàng)升了0.67個(gè)百分點。

據不完全統計(jì)，年內(nèi)至少(shǎo)有(yǒu)3隻地産債券的融資成本突破或達到15%。

債券利率最高(gāo)突破15%

克爾瑞地産研究數(shù)據顯示，9月，房(fáng)地産企業境內(nèi)外發債總量500.23億元，環比上(shàng)升29.5%。融資成本6.47%，環比上(shàng)升0.76個(gè)百分點；境外債券單月融資成本6.85%，環比下降0.10個(gè)百分點。下降主要原因是碧桂園發行(xíng)了一筆78.3億港元的有(yǒu)抵押可(kě)換股債券，該債券利率為(wèi)4.5%，數(shù)額較大(dà)，從而拉低(dī)了當月的融資成本，若剔除碧桂園發行(xíng)的這一筆債券，則9月房(fáng)企的單月融資成本升至6.83%，境外融資成本為(wèi)7.50%，分别環比上(shàng)升1.22和(hé)0.55個(gè)百分點。

此外，截至9月房(fáng)企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上(shàng)升0.50個(gè)百分點。其中，境外債券融資成本達8.08%，較2018年全年增長0.86個(gè)百分點。

9月發債量最高(gāo)的企業是碧桂園，發債總量125億元，除了上(shàng)述提到的78.3億港元的可(kě)換股債券之外，還(hái)有(yǒu)5億美元的境外優先票(piào)據，以及18.5億元的公司債。此外，龍湖(hú)集團發行(xíng)的8.5億美元票(piào)據，利率較低(dī)，為(wèi)3.95%。

克爾瑞數(shù)據顯示，今年前三季度，房(fáng)企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上(shàng)升0.67個(gè)百分點。其中，境內(nèi)發債的平均成本為(wèi)4.80%，較2018年全年下降0.93個(gè)百分點，主要是大(dà)型房(fáng)企發債結構性的影(yǐng)響；境外發債的成本則提升至8.00%，較2018年全年上(shàng)升1.17個(gè)百分點。

2018年以來(lái)，在境外發債的成本便一直居高(gāo)不下，特别是2018年10月到2019年7月，境外發債成本均在7.50%以上(shàng)。進入2019年後，多(duō)家(jiā)企業迎來(lái)償債高(gāo)峰期，即使成本走高(gāo)，企業也不惜代價進行(xíng)發債。

中原地産的數(shù)據顯示，截至10月8日，年內(nèi)房(fáng)企美元融資533.6億美元，同比上(shàng)漲50%。雖然各種政策收緊，但(dàn)房(fáng)企美元融資的數(shù)量仍刷新曆史紀錄。

發債利率也不斷攀升，10%已不再是天花(huā)闆。據21世紀經濟報道(dào)記者對公告的不完全統計(jì)，今年至少(shǎo)有(yǒu)三隻債券的發債利率已經達到或超過15%。

今年2月21日，當代置業公告稱，将額外發行(xíng)一筆金額達2億美元的綠色優先票(piào)據，票(piào)面利率15.5%；将與2019年1月發行(xíng)的1.5億美元票(piào)據合并發行(xíng)，利率同為(wèi)15.5%。

7月12日，泰禾集團股份有(yǒu)限公司發布公告稱，泰禾全資子公司Tahoe Group Global （Co．，） Limited拟發行(xíng)4億美元債券，債券期限3年，債券票(piào)面年息15％，每半年支付一次。成本之高(gāo)令業內(nèi)驚訝，泰禾集團2018年淨利潤率為(wèi)12.6%。

高(gāo)額的融資成本，讓市場(chǎng)對泰禾集團的資金鏈多(duō)做(zuò)猜測。泰禾集團董事長黃其森(sēn)在今年6月中旬舉行(xíng)的媒體(tǐ)見面會(huì)上(shàng)出來(lái)喊話(huà)：“泰禾沒有(yǒu)大(dà)家(jiā)想象的那(nà)麽慘，去年賣了1300億元，回款金額在700億-800億元，不算(suàn)太差。更重要的是，泰禾的權益比例為(wèi)80%-90%，如果按照權益金額排名，在所有(yǒu)房(fáng)企中，泰禾大(dà)概排在第15位或者更高(gāo)。”

房(fáng)企拿(ná)地趨于謹慎

一面是高(gāo)額的融資成本，一面是陸續到期的債務高(gāo)峰。

9月房(fáng)企有(yǒu)22筆發債到期，金額共計(jì)243.31億元。到期金額最高(gāo)的為(wèi)世茂房(fáng)地産2016年9月22日發行(xíng)的30億元的內(nèi)資企業債，以及禹洲集團2016年9月22日發行(xíng)的30億元公司債。

10月房(fáng)企也有(yǒu)22筆債券将先後到期，但(dàn)到期規模卻提升至355億元，升幅45.9%，單筆金額最高(gāo)的是九龍倉于2016年10月12日發行(xíng)的一筆40億元人(rén)民币的熊貓債券。

中信建投的研究報告顯示，未來(lái)4年，房(fáng)地産債到期償還(hái)壓力逐步擡升，2021年為(wèi)高(gāo)峰，2020-2023年分别将有(yǒu)4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和(hé)2846.26億元到期。分季度來(lái)看，2021年三季度房(fáng)地産到期償還(hái)量最高(gāo)，為(wèi)2339.26億元，其次為(wèi)2021年一季度的2061.87億元，2022年以後單季度到期償還(hái)量均小(xiǎo)于1000億元。

房(fáng)地産傳統的“金九銀十”在今年顯得(de)成色不足，房(fáng)企拿(ná)地也更趨于謹慎。克而瑞數(shù)據顯示，9月百強房(fáng)企新增貨值約7000億元，較8月份1.1萬億元大(dà)幅下降57%，同時(shí)溢價率也延續了此前下滑态勢。

中原地産研究中心數(shù)據顯示，今年9月份共成交土地673宗，相比8月份成交土地總數(shù)1124宗，環比下降67%。價值超過10億的地塊共58宗，但(dàn)43%的地塊以底價成交，平均溢價率為(wèi)5%，隻有(yǒu)21宗地塊的溢價率超過10%。

“雖然現在市場(chǎng)行(xíng)情不好，但(dàn)實際上(shàng)市場(chǎng)交易量并未明(míng)顯下跌。從部分城市看，相比8月份，9月份交易數(shù)據還(hái)有(yǒu)微小(xiǎo)上(shàng)漲。大(dà)型房(fáng)企銷售業績表現相對堅挺。從後續市場(chǎng)的表現來(lái)看，不少(shǎo)房(fáng)企雖然在降價促銷，但(dàn)不見得(de)比去年的價格低(dī)，所以客觀上(shàng)以金額衡量的銷售數(shù)據還(hái)是有(yǒu)正增長的表現。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報道(dào)記者采訪時(shí)表示。

他認為(wèi)，近期觀望情緒有(yǒu)所減弱，至少(shǎo)說明(míng)購房(fáng)者也不太願意長時(shí)間(jiān)觀望，所以後續市場(chǎng)反彈機會(huì)仍存在。尤其是部分房(fáng)企近期積極降價促銷，本質上(shàng)有(yǒu)助于購房(fáng)者的積極入市和(hé)市場(chǎng)交易反彈。

中原地産首席分析師(shī)張大(dà)偉也認為(wèi)，房(fáng)企目前處境雖然不易，但(dàn)已度過最為(wèi)艱難的時(shí)期。他對21世紀經濟報道(dào)記者表示，雖然房(fáng)企融資需求有(yǒu)所增加，但(dàn)整體(tǐ)數(shù)據看，沒有(yǒu)刷新曆史紀錄。融資成本也有(yǒu)所松動，特别是9月以來(lái)，部分房(fáng)企融資成本明(míng)顯降低(dī)。多(duō)筆融資成本在4%左右，屬于最近幾年的低(dī)點。雖然調控政策頻繁出現，加大(dà)了部分企業融資難度，但(dàn)正常融資并沒有(yǒu)收緊。

張大(dà)偉還(hái)表示，從未來(lái)趨勢來(lái)看，馬太效應将越來(lái)越明(míng)顯，一線房(fáng)企的情況會(huì)越來(lái)越穩健，融資成本降低(dī)是趨勢；而小(xiǎo)型企業則可(kě)能被邊緣化。