荊州古城是1982年國務院首批公布的24座曆史文化名城之一。當前，古城內(nèi)人(rén)口密度高(gāo)，建築物密集，緻使古城內(nèi)整體(tǐ)環境不優，嚴重制(zhì)約了荊楚文化特色旅遊項目的再擴展，不利于舊(jiù)區(qū)改造。針對這些(xiē)問題，湖(hú)北省荊州市荊州區(qū)建設局組織課題調研專班進行(xíng)了深入調研，提出建設性的古城改造思路。

　　荊州古城目前人(rén)口、建築物密度過大(dà)，不利于舊(jiù)城改造，旅遊景點附加值不高(gāo)，規劃不到位、基礎設施不完善。荊州古城占地約454公頃，古城內(nèi)版土面積為(wèi)4.47平方公裏，根據荊州市1996年總體(tǐ)規劃和(hé)2000年古城保護規劃，古城人(rén)口規模應控制(zhì)在5.5萬人(rén)以內(nèi)。但(dàn)古城內(nèi)現有(yǒu)人(rén)口為(wèi)11.7萬人(rén)，人(rén)口密度258人(rén)／公頃，人(rén)均建設用地不足39平方米，人(rén)均居住用地僅12．4平方米，低(dī)于國際人(rén)均18平方米的下限标準。荊州古城的旅遊資源比較豐富，但(dàn)現有(yǒu)的景點缺乏包裝，缺少(shǎo)吸引力。

    古城改造新設想

　　2000年以來(lái)荊州市政府相繼對球場(chǎng)路、三國文化街(jiē)片區(qū)進行(xíng)了改造。正在施工中的玄妙觀飲食文化街(jiē)、擁軍路名店(diàn)街(jiē)建成後，雖然會(huì)對古城片區(qū)改造及旅遊業的發展起到一定的推動作(zuò)用，但(dàn)并不能從根本上(shàng)解決荊州古城的問題。筆者認為(wèi)用古城內(nèi)外置換項目的方式改造古城、開(kāi)發旅遊景點是破解難題的現實選擇。

　　古城人(rén)口疏散設想。将古城內(nèi)現有(yǒu)行(xíng)政機關、企事業單位、年代久遠的居民區(qū)有(yǒu)計(jì)劃地逐步遷移至古城外，從根本上(shàng)解決古城人(rén)口密度過高(gāo)、舊(jiù)城改造受限等問題。內(nèi)外置換騰出來(lái)的土地主要用于恢複史記景點建設，打造特色旅遊，提升國家(jiā)曆史文化名城的內(nèi)涵。

　　古城內(nèi)旅遊景點開(kāi)發設想。一是建設古城牆環城景觀帶。充分依托現有(yǒu)古城牆及城牆上(shàng)遺址，恢複景龍樓、曲江樓、九陽樓。結合古城周邊景點，整體(tǐ)打包建設項目，采取政府與開(kāi)發商合作(zuò)經營的方式運營。二是建設護城河(hé)外岸上(shàng)主題商住區(qū)。依托巍巍古城，結合護城河(hé)環城景觀帶浏覽線路，在護城河(hé)南岸規劃三片主題商住區(qū)（即屈原雕像以西、四機廠衛生(shēng)院和(hé)太晖村以南），總用地面積26.3公頃，拆遷總建築面積16.5萬平方米，可(kě)建設面積26萬平方米。地塊開(kāi)發為(wèi)與古城風貌相協調的特色商住空(kōng)間(jiān)，集傳統民居與特色商業于一體(tǐ)，景要體(tǐ)現古荊州民俗風情，建成特色街(jiē)區(qū)浏覽，街(jiē)區(qū)夜景觀光。建築控制(zhì)在三層以內(nèi)，容積率控制(zhì)在1.0以內(nèi)。三是建設荊州博物館景區(qū)。依托現有(yǒu)的荊州博物館，背靠三國公園景區(qū)，建設集文物展示、修複為(wèi)一體(tǐ)的文保科研樓。并結合博物館建設文物市場(chǎng)、匠人(rén)坊、茶社等綜合服務設施，在其中設置古迹浏覽、文物賞鑒、陶藝等體(tǐ)驗活動，為(wèi)遊客提供餐飲、購物、休息的場(chǎng)所。四是建設荊州關廟景區(qū)。依托現有(yǒu)關廟和(hé)冠帶巷，挖掘關公文化內(nèi)涵，建設五重院落關廟、朝觐廣場(chǎng)、特色小(xiǎo)商品街(jiē)，組織關公祭拜、朝觐和(hé)參與性活動，建成集餐飲、購物、觀賞、住宿等為(wèi)一體(tǐ)的景區(qū)。五是建設荊州關府景區(qū)。即在現有(yǒu)軍分區(qū)和(hé)荊州市委的土地上(shàng)，規劃總用地面積13.98公頃，拆遷面積9.45萬平方米，建設面積23000平方米的改造項目。依托關公文化內(nèi)涵，建設全區(qū)最大(dà)的關公府衙，建設府衙區(qū)、後堂、書(shū)房(fáng)、客堂和(hé)客棧。策劃仿古升堂斷案表演、影(yǐng)視(shì)表演、關公書(shū)畫(huà)壁畫(huà)展、餐飲購物、休閑娛樂、住宿等活動和(hé)服務設施。

    改造更需政策配套

　　制(zhì)定實施方案，加強組織領導。市、區(qū)兩級政府必須統一思想認識，分步予以實施。同時(shí)，市政府應責成建設、規劃等有(yǒu)關部門(mén)從嚴控制(zhì)荊州古城內(nèi)的建設審批。

另一方面，更要出台鼓勵和(hé)引導古城人(rén)口外遷的配套政策保證改造的實施。一是減免城市建設配套費。外遷的機關團體(tǐ)、企事業單位職工和(hé)社區(qū)居民可(kě)以在規劃新區(qū)內(nèi)集資建房(fáng)、定向開(kāi)發，并不受住房(fáng)開(kāi)發規模限制(zhì)。機關團體(tǐ)、企事業單位外遷建設，免收城建配套費；社區(qū)居民外遷建房(fáng)減半征收城建配套費。二是實行(xíng)外遷安置補貼。機關團體(tǐ)、企事業單位連同住房(fáng)整體(tǐ)外遷及社區(qū)居民住房(fáng)外遷，市政府給予适當補貼，補貼資金從對上(shàng)争取的扶持資金、土地出讓收益、城建配套費等經費中列支。三是實行(xíng)騰地收益返還(hái)。外遷單位原有(yǒu)的土地處置收益，用于其搬遷補償及安置補貼。四是控制(zhì)新區(qū)土地征用費和(hé)供地費。搬遷規劃範圍內(nèi)的土地征用、供地費用，控制(zhì)在國家(jiā)規定的基準價以內(nèi)，一般按最低(dī)價執行(xíng)。規劃區(qū)內(nèi)的土地出讓金主要用于外遷補貼。五是減免外遷供地的相關規費。古城內(nèi)機關團體(tǐ)、企事業單位及社區(qū)居民外遷用地，除上(shàng)繳省以上(shàng)的有(yǒu)關政策性規費外，其它部門(mén)規費按工業興市和(hé)企業改制(zhì)的優惠政策收取。六是免收行(xíng)政事業性收費。外遷新建項目免收行(xíng)政事業性收費；外遷單位和(hé)居民騰遷後的可(kě)用房(fáng)産變更過戶，建設、規劃、土地、房(fáng)産等部門(mén)隻收取工本費。七是降低(dī)配套設施開(kāi)戶成本。外遷單位和(hé)居民的水(shuǐ)、電(diàn)、氣、有(yǒu)線電(diàn)視(shì)等配套設施開(kāi)戶，按成本價收取費用。八是外遷後的空(kōng)地隻能作(zuò)為(wèi)商貿、旅遊開(kāi)發用地，經營性土地一律實行(xíng)招拍挂。參與古城內(nèi)項目開(kāi)發的單位，享受市政府招商引資優惠政策，項目建設按有(yǒu)關政策減免規費。項目建成後，企業所得(de)稅實行(xíng)“兩免三減半”政策。