今年年初以來(lái)，國內(nèi)房(fáng)地産市場(chǎng)調控趨于常态化，融資窗口收緊、房(fáng)貸制(zhì)度改革等調控手段相繼推出，加之近期“金九銀十”樓市反響平淡，業內(nèi)預計(jì)，四季度市場(chǎng)規模調整幅度将在供需拉鋸狀态下略有(yǒu)擴大(dà)，房(fáng)價漲幅也有(yǒu)望進一步回落。

樓市“金九銀十”褪色

2019年三季度，房(fáng)地産供給側改革取得(de)關鍵性進展。期內(nèi)，集體(tǐ)經營性建設用地入市在法律層面及稅收機制(zhì)層面得(de)到确認、國有(yǒu)建設用地二級市場(chǎng)配置通(tōng)道(dào)進一步打開(kāi)。與此同時(shí)，房(fáng)地産市場(chǎng)整體(tǐ)的政策基調體(tǐ)現為(wèi)：不将房(fáng)地産作(zuò)為(wèi)短(duǎn)期刺激經濟的手段，着力防範房(fáng)地産金融風險。

在此影(yǐng)響下，三季度重點城市商品住宅成交規模同比有(yǒu)所調整，價格環比漲幅穩定在低(dī)位區(qū)間(jiān)；土地市場(chǎng)推地節奏放緩帶動成交規模有(yǒu)所回落，宅地成交樓面均價環比下跌，土地流拍率回升，平均溢價率走低(dī)，土地競拍熱度明(míng)顯減弱。

事實上(shàng)，今年以來(lái)各季度重點城市新房(fáng)成交面積同比均有(yǒu)所回落，尤其是樓市“金九”成色明(míng)顯不足。中國指數(shù)研究院的統計(jì)數(shù)據顯示，2019年前三季度50個(gè)代表城市商品住宅月均成交規模降至2015年同期水(shuǐ)平。

中指院相關負責人(rén)分析指出，三季度以來(lái)，政策環境趨嚴，購房(fáng)者觀望情緒濃厚，疊加今年3、4月一二線市場(chǎng)銷售端的回暖導緻需求後續釋放動力不足，市場(chǎng)調整壓力有(yǒu)所加大(dà)，三季度50個(gè)代表城市商品住宅月均成交規模同比下降1.8%，降幅較二季度小(xiǎo)幅擴大(dà)，8-9月重點城市成交規模同環比均下降。

具體(tǐ)從不同級别城市來(lái)看，今年三季度，一線、三線代表城市成交規模同比均下降。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交面積為(wèi)57萬平方米，三季度以來(lái)市場(chǎng)有(yǒu)所調整，月均成交面積為(wèi)58萬平方米，同比下降8.1%。二線代表城市三季度月均成交面積約89萬平方米，同比增長0.3%，整體(tǐ)成交規模趨于穩定。三線代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右，同比下降約6%。

中指院相關負責人(rén)表示，今年3-4月市場(chǎng)呈現短(duǎn)暫回升，一二線市場(chǎng)前期壓抑的需求明(míng)顯釋放，5月以來(lái)需求入市節奏放緩，加之進入三季度以來(lái)，監管層對房(fáng)地産市場(chǎng)金融領域密集發聲，對購房(fáng)者和(hé)企業信貸監管均強化，市場(chǎng)調整壓力有(yǒu)所加大(dà)，三季度重點城市商品住宅成交面積同比下降，且降幅較二季度有(yǒu)所擴大(dà)。

結合十月份以來(lái)近兩周住宅市場(chǎng)的成交行(xíng)情，有(yǒu)業內(nèi)分析人(rén)士表示，9月份的數(shù)據已表明(míng)，主要城市的新房(fáng)與二手房(fáng)成交量出現下降。調控政策的嚴格管控下，“金九銀十”不再是地産營銷的“靈丹妙藥”。

金融監管政策仍将從嚴從穩

近日，包括南京六合區(qū)、天津、三亞以及北京燕郊等地均傳出房(fáng)産限購放松的消息。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為(wèi)，這進一步說明(míng)當前一些(xiē)城市尤其是郊區(qū)市場(chǎng)限購政策松綁的導向，也是因城施策的重要體(tǐ)現。

嚴躍進告訴記者，南京此次放松尤其有(yǒu)積極的信号意義。第一，第四季度需要積極降價促銷，尤其是去庫存的壓力開(kāi)始增大(dà)，房(fáng)企需要在這個(gè)時(shí)候積極進行(xíng)項目銷售，各地略有(yǒu)松綁也有(yǒu)助于實現成交量的活躍。第二，放松也是需要有(yǒu)條件的，當前放松是要針對特定群體(tǐ)和(hé)特定區(qū)域進行(xíng)，這也有(yǒu)助于後續房(fáng)地産市場(chǎng)的交易活躍，同時(shí)也防範房(fáng)價過快上(shàng)漲。第三，不排除後續各地若是出現庫存壓力和(hé)銷售壓力，也會(huì)有(yǒu)适當松綁的可(kě)能。

今年以來(lái)，各城市房(fáng)地産市場(chǎng)波動頻繁、分化加劇(jù)，一城一行(xíng)情、一月一行(xíng)情，尤其是當前樓市、地市成交明(míng)顯下滑，部分城市庫存風險再次浮出水(shuǐ)面，且有(yǒu)加劇(jù)趨勢；部分城市市場(chǎng)依然高(gāo)歌(gē)猛進、部分項目仍能開(kāi)盤日光，供不應求矛盾依然突出。

“在這樣的市場(chǎng)背景下，預計(jì)四季度各城市仍将延續有(yǒu)收有(yǒu)放的精細化調控，并強化執行(xíng)。”克而瑞地産研究中心一位分析人(rén)士指出，當前“因城施策”正在不斷強化。

綜合來(lái)看，熱點城市調控政策往往選擇進一步升級，例如：蘇州再度升級調控，非戶籍家(jiā)庭在蘇州市區(qū)、昆山(shān)、太倉購買首套房(fáng)，3年內(nèi)需連續繳納2年及以上(shàng)社保，新房(fáng)、二手房(fáng)限售區(qū)域皆擴容至蘇州市區(qū)範圍。因近期房(fáng)價大(dà)幅上(shàng)漲，大(dà)連、洛陽同樣出台了收緊性質的“限價令”。

不過，業內(nèi)普遍認為(wèi)房(fáng)地産信貸政策将适度收緊，且恐将執行(xíng)窗口指導。2019年三季度以來(lái)，房(fáng)地産行(xíng)業金融管控明(míng)顯收緊。上(shàng)述克而瑞分析人(rén)士表示，“一方面，房(fáng)企融資收緊常态化，且有(yǒu)愈演愈烈之勢。銀行(xíng)、信托、海外債等多(duō)種融資工具全面收緊，嚴控違規資金流入房(fáng)地産市場(chǎng)；另一方面，居民房(fáng)貸業務大(dà)幅縮量，短(duǎn)期房(fáng)貸利率大(dà)概率将繼續向上(shàng)調整。當然，不同城市将呈現差異化的住房(fáng)信貸政策，那(nà)些(xiē)房(fáng)價上(shàng)漲壓力大(dà)的熱點城市，房(fáng)貸利率上(shàng)浮比例理(lǐ)應更高(gāo)。”

展望2019年四季度，中指院方面也認為(wèi)，房(fáng)地産行(xíng)業管理(lǐ)政策仍将立足“不将房(fáng)地産作(zuò)為(wèi)短(duǎn)期刺激經濟的手段”進行(xíng)構建。其中，今年以來(lái)調控過程中的金融政策将貫穿始終，并且在四季度仍然會(huì)繼續堅持，金融監管政策基調仍從嚴從穩并逐步由中央下沉到地方。

房(fáng)價漲幅或将進一步回落

中指院方面分析認為(wèi)，近期多(duō)種貨币政策工具持續發力，在保持流動性合理(lǐ)充裕的同時(shí)進一步打通(tōng)貨币傳導機制(zhì)。對房(fáng)地産市場(chǎng)而言，監管層針對房(fáng)地産市場(chǎng)金融領域多(duō)次發聲，在推進寬信用政策之時(shí)，嚴防資金違規流入房(fáng)地産領域，企業內(nèi)外融資渠道(dào)均收緊，房(fáng)企資金面壓力明(míng)顯加大(dà)。

基于此，在行(xíng)業金融監管強化、融資渠道(dào)收窄、銷售回款支撐度不足等背景下，四季度房(fáng)企資金壓力将進一步凸顯，進而影(yǐng)響房(fáng)企投資開(kāi)工積極性，預計(jì)全國房(fáng)地産開(kāi)發投資額及新開(kāi)工面積增速将延續放緩趨勢。

從價格端來(lái)看，根據中國房(fáng)地産指數(shù)系統對100個(gè)城市的全樣本調查數(shù)據，今年以來(lái)百城住宅價格整體(tǐ)表現平穩，各季度累計(jì)漲幅較去年同期均有(yǒu)所收窄。中指院方面分析預測，“但(dàn)考慮到近期房(fáng)企的積極營銷勢頭，四季度房(fáng)價漲幅或将進一步回落。”

具體(tǐ)而言，今年以來(lái)受高(gāo)價地項目集中入市等推動的結構性因素影(yǐng)響，商品房(fáng)銷售價格仍保持較快上(shàng)漲。進入四季度，全年業績壓力及資金面壓力的提升将進一步加大(dà)房(fáng)企促銷力度以加快銷售回籠資金，價格漲幅有(yǒu)望繼續回落；而三四線代表城市由于前期需求存在透支後期增長乏力，市場(chǎng)将延續調整态勢，同時(shí)一二線城市市場(chǎng)規模随着市場(chǎng)環境的收緊及需求釋放放緩也将面臨一定調整壓力，四季度整體(tǐ)市場(chǎng)承壓。

從企業層面來(lái)看，業內(nèi)認為(wèi)，四季度在“房(fáng)住不炒”政策定位下，房(fáng)企規模增速将趨向于穩健提升。尤其是面對着融資端調控收緊，房(fáng)企短(duǎn)期債務壓力加大(dà)，房(fáng)企将更加依賴銷售回款來(lái)補充資金鏈，未來(lái)需要加速銷售推貨，以促進現金回籠。

“我們預計(jì)，盡管目前金九銀十較曆年有(yǒu)所遜色，但(dàn)是四季度房(fáng)企整體(tǐ)的供應量将增加，營銷力度也将加強。”上(shàng)述克而瑞分析人(rén)士表示，“在銷售承壓、項目總體(tǐ)去化率下降的背景下，四季度房(fáng)企也将積極加大(dà)營銷力度。更多(duō)持貨觀望的房(fáng)企将選擇以價換量，通(tōng)過降價促銷搶收業績、加速項目去化。”